国家统计局13日发布数据显示，继10月份之后，11月份全国商品住宅销售面积和销售金额增速再度双双回落。重点城市房地产市场成交呈集体降温之势。
2016年，在多地房价出现非理性上涨之际，热点城市开启调控，9个月内三调楼市：3月开始陆续在一二线城市提高二套房首付比例，升级“限外令”“限价令”等；国庆前后，全国20多个城市集中重启限购、限价、限贷，整顿规范楼市秩序；11月以来，超过10个城市继续收紧调控，提高购房资格或贷款门槛等。
严控之下楼市透出哪些新走势？
【走势一】
房价： 涨幅收窄大城市和中小城市明显分化
2016年，“恐慌式抢房”在多个城市蔓延，全国楼市成交量价齐升。国家统计局数据显示， 1-11月份，全国商品住宅销售面积同比增幅近25%，销售金额增长接近40%。
10月份70个大中城市中，新建商品住宅价格同比上涨的城市有65个，占比超过九成；而在去年年底，这一比例仅为三成。
伴随着楼市虚火上升，调控也逐渐加码。 从3月份开始到11月底，楼市调控历经三轮调控。首先，上海和深圳等一线城市， 以及南京、 苏州、厦门等城市提高购房门槛和贷款门槛。国庆前后， 全国20多个城市密集出台调控措施， 通过限购、 限价、限贷、整顿规范房地产市场秩序等进行调控；１１月以来， 杭州、 武汉和深圳等10多个城市在此前基础上进一步收紧了楼市政策，进一步提高购房资格或贷款门槛。
业内人士分析认为，在因城施策的政策框架下，大中小城市房地产市场将继续明显分化。穆迪副总裁曾启贤预计，2017年热点城市虽然需求暂时受抑，但住房供应短缺的局面难以在短期内扭转，因此房价继续上涨的压力仍然存在。但随着成交回落，未来整体房价涨幅将逐步收窄。
【走势二】
去库存： 效果显著分化加剧
国家统计局数据显示，11月末，商品住宅待售面积40457万平方米，比10月末减少582万平方米， 同比下降8.2%。
瑞银证券首席经济学家汪涛认为，2016年去库存效果显著， 但市场分化明显。 “当前三四线城市的存量情况分化明显，有相关产业依托和靠近一线城市的多数城市对人口有一定的吸引力，房地产市场需求旺盛。如东莞、惠州、昆山和廊坊等三四线城市的库存去化周期已在15个月以内。而多数东北、中西部三四线城市则由于过去几年盲目供地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严重问题，销售速度跟不上库存增加速度，库存消化周期在22个月以上， 压力依然不小。”
新城控股高级副总裁欧阳捷表示， “在分化加剧中去库存”依然是2017年楼市 “主旋律”。2017年楼市调控的首要任务仍是去库存，三四线城市由于库存压力高企，市场表现依然疲软，预期未来较长时间内政府都将维持宽松政策。 目前库存压力较大、房价仍下跌的城市，在去库存政策刺激下成交量或有望提升。
【走势三】
去杠杆： 银行普遍收紧房贷额度
与往年楼市反弹有所不同的是，今年部分城市房价暴涨、 地王频出，与金融杠杆的撬动关联密切。
2016年房地产市场供需两端加杠杆现象显著。央行最新数据显示，2016年前三季度人民币新增贷款增加10.16万亿元， 同比多增2558亿元。其中个人住房贷款累计新增3.63万亿元，同比多增1.8万亿元，增幅接近50%。部分购房者不仅将信贷杠杆用到极致，还利用首付贷等违规金融手段购房， 进一步推动了房价上涨。
记者调查发现，今年房价上涨较快的城市，包括其周边辐射区域均出现贷款约束性政策。 如20余城出台的调控政策中，多数降低了最高贷款成数及额度，并重启限贷政策。上海等热点城市扩大了二套房的认定范围，只要曾有贷款记录就认定为二套房，同时还提高了二套房的公积金贷款利率。
此外， 从银监会到地方商业银行，目前已普遍开始收紧房贷额度。如上海要求银行审慎评估借款人家庭偿债能力，防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场等。
【走势四】
土地市场： 高价地出现频率明显衰减
今年以来，高总价、高单价、高溢价率的 “三高”地块频现，地价高于周边房价现象普遍。中原地产数据显示， 截至11月底， 今年全国土地溢价率超过100%的高价地超过240宗， 为上一个 “地王高峰” 2013年的3倍之多。
国家统计局数据显示，1－11月，全国土地成交价款7777亿元， 同比增长21.4%。前50大城市中有10个城市卖地金额同比翻倍，50大城市楼板价均价涨幅高达43%。
绿地集团一位高管表示： “往年开发商拿地基本都是靠自有资金和开发贷款，今年首次出现拿地 ‘配资’现象。宽松的货币环境导致土地市场资金过剩，不少城市地价泡沫明显。”
一位开发商坦承， “2017年楼市销售不会像今年一样火爆是大概率事件，拿了地王的企业都将面临入市难题。 对于溢价率超过100%的项目来说， 如果房价在未来1－2年内涨幅上不去，其资金链风险就很大。”
目前，调控政策在土地市场也初步见效。 由于政府供地条件愈加严苛，房企竞地也趋于谨慎，高价地出现的频率近期明显衰减。中原地产研究中心统计数据显示，9月底以来，全国地王数量明显减少。 总价在10亿元以上、 溢价率超过100%地块，在10月仅出现17宗，11月只有15宗， 为8－9月的三分之一。 受访的开发商均表示，受到整体政策环境的影响，未来拿地将更加理性。
专家认为，建立长效机制关键要解决内火，完善制度建设。从此次会议看，下一步应加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设，以长效机制引导市场稳预期。（记者郑钧天 董建国）
