改善住房将成纯刚需
近年来，由于人口红利结束，房地产市场由增量市场转变为存量市场已成为行业共识。由于计划生育政策的实施，让“80后”“90后”的人口急剧减少。“60后”“70后”们已经透支了购买需求，大部分“90后”“00后”也是不缺房子住的。
“二孩成为家庭人口结构的主流，楼市将增加人口红利，未来的改善刚需产品成为纯刚需产品，比例增量肯定上扬。”一位地产业内人士分析，“二孩”全面放开也许成为拯救楼市“人口拐点”的一场及时雨。
“虽然未来的经济发展趋势尚待观望，但新生人口的增加一定会为经济带来活力，成为刺激市场的强劲力量。”有开发商表示，现在的新生儿，二三十年之后也许将成为住房市场新增的主体。
经开区一家房开经理表示，“二孩”政策的放开，将会大大改变开发商未来的户型设计。“一个家庭计划要生二孩，再加上老人，以及照顾小孩需要的保姆，目前流行的刚需两房明显不符合要求，三四房户型未来会成为刚需选择的主流。”
“而作为开发商而言，未来在设计户型的时候，就不能像现在180平方米面积只做三房、房间以大为主，而是尽可能多房间，包括多设计工人房。”该经理告诉记者，不少地块出让可能依然会要求多建90平方米以下的小户型，这种情况下，就要考虑如何在90平方米内做出三房，甚至还要加一个功能房。从目前的二手房成交来看，有超过三成的成交是选择60-80平方米这一面积区间的户型，主要就是以两房为主。“二孩政策放开之后，未来的5-10年，这个户型结构的选择将会发生改变，80-100平方米的户型将成为主流，这也是家庭人口规模所决定的。”
政策刺激潜在购买力
市场期盼已久的“全面二孩”放开，无疑能为房地产市场带来增量购买力，缓解目前供过于求的市场格局。
记者在龙山水郡销售中心门牌上的LED屏幕上看到了“二孩家庭首选”这样醒目的字眼，原因是该项目首推的主力户型是130㎡-150㎡大面积的产品。项目策划贾培表示，“他们现有面积分别为134㎡、141㎡、146㎡面积的大户型产品，可供改善型买家选择，户型丰富可供置业者选择，建筑面积为146㎡的大三房客厅，“二孩”家庭可以考虑将客厅的部分空间装点为儿童天地。除了带独立洗手间的主人房外，其余两个卧室也尺度足够，皆可做成儿童房，即便是三代同堂，亦可将其中一个卧室给老人居住，位于主卧室旁的卧室布置成有上下床的儿童房，充分利用空间。
西泽园·枫谷项目的销售人员表示，目前政策对销量的影响并不明朗，看房人数没有增多。但随着人口的增加，家庭规模的变化，房地产的数量和结构都会发生相应的变化。
在“全面二孩”政策落地后，随着家庭多子化成为趋势，相对于过去十年以首次置业需求为主的市场格局，改善型需求有望出现大幅回升。“中小户型尤其是90平方米以下二房，显然不能满足基本居住功能，而120平方米以上的大户型、三房或四房将成为市场需求主流。”有房地产公司负责人表示，目前首次改善型产品的面积均划定为140平方米以下，大部分为三居户型。对于生二孩的家庭来说，也许在拥有两个孩子以后，“首改”产品对他们而言将成为刚需，四房则成为市场上真正意义的改善型产品。
从房企户型功能设计来看，以前的一主卧、一次卧、一婴儿房或者书房的设置将无法满足市场需求。对于有两个小孩的家庭来说，配备两个一样的次卧或者儿童房将是必须的。对于改善型需求来说，考虑到有两个小孩后的娱乐功能设置，应该单独开辟供小孩娱乐的空间。
此外，由于想生育二孩的家庭，基本上具备较好的经济基础，且因为工作繁忙，老人又年事已高，在照顾两个孩子方面，他们更愿意聘请保姆，因而在今后的产品设计上，会将保姆房重点列入设计范围，这也是房企未来在户型设计时不得不考虑的方向。
学区房火上加火
“二胎的全面放开将带来就学的压力，给目前本来就火热的学区房再添一把火。”“现在小学学位那么紧张，不知道全面放开二孩后会怎样?”一位周姓家长说，全面放开二孩，小学学位竞争只会更加激烈，不敢想象。
